“Tengo una parcela que quiero vender. Esta en …; es un buen lugar y me han dicho que puedo construir un nuevo conjunto residencial… y el precio de venta es … “
“Relájate compañero, porque aquí lo primero que necesitas para vender un terreno es el Informe Urbanístico de tu parcela de terreno que, según tú, es oro molido”.
Primero leamos lo que dice el Informe Urbanístico y luego hablemos de precio de venta, porque tu estupenda parcela vale lo que se pueda construir sobre ella y cuando puede llevarse a cabo.
En el Grupo Iparbaiw, cada mes nos contactan propietarios de parcelas que desean vender, la mayoría de ellas para construir solo 1 casa y a veces propietarios con parcelas bien ubicadas con gran potencial pero que necesitan un trabajo de documentación y preparación para saber si son viables para el desarrollo residencial, comercial o industrial y obviamente para saber su precio de venta.
Necesitas un Informe Urbanístico
Uno de los servicios urbanísticos que ofrecemos en Grupo Iparbaiw a propietarios privados de suelo es la elaboración de informes urbanísticos. Pero, ¿cuáles son los contenidos mínimos que debe tener dicho informe para que realmente resulte útil?
Un informe urbanístico de una parcela (rústica o urbana), o de un conjunto de ellas, es un documento técnico donde consta toda la información relativa tanto a sus características (forma, superficie, etc), como a su situación legal y administrativa (identificación, clasificación, usos permitidos, edificabilidad, etc).
El informe urbanístico se utiliza generalmente para conocer la situación exacta de un suelo y poder valorar el mismo en una compraventa. Ya que dependiendo de su situación un suelo puede ser más o menos atractivo como inversión. Aunque puede tener otros usos.
Conviene aclarar la diferencia entre informe urbanístico y certificado urbanístico, pues aunque su contenido puede ser similar, su valor es diferente.
El informe urbanístico lo firma un técnico urbanístico y, normalmente, es suficiente para temas relacionados con compraventas de parcelas e inmuebles ya existentes. El certificado urbanístico lo firma el Secretario General del Ayuntamiento, y es un documento oficial válido en pleitos.
Tanto el informe como el certificado son documentos que determinan la situación urbanística de una parcela en el momento en el que se redacta, es decir, que quedará desactualizado en el momento en el que la situación urbanística cambie.
El informe urbanístico se emplea más comúnmente en la compra-venta de inmuebles, es expedido y firmado por el técnico, como hemos comentado anteriormente. Mientras que el certificado se emite por el Ayuntamiento cuando el terreno no esté construido o si se tiene que ampliar una estructura.
El informe o certificado de aprovechamiento urbanístico expresa cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca o fincas en el momento de su solicitud, indicando los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables, así como si alguno de ellos está en tramitación o sujeto a procedimientos de revisión o modificación y, en este caso, si se ha acordado la suspensión de las licencias.
La clasificación y la calificación del suelo, con aplicación de los parámetros aplicables con respecto al uso del suelo, las condiciones de edificación y el aprovechamiento del subsuelo, así como otras determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno.
Normalmente se pide para conocer el aprovechamiento urbanístico de una finca, con el fin de pedir licencias de obras, hacer valoraciones, etc.
Informe de aprovechamiento urbanístico: si sólo se quiere disponer de la información urbanística de una finca, tiene una vigencia de un mes.
Los certificados de aprovechamiento urbanístico se acostumbran a pedir para ser presentado a los juzgados, en las notarías, o se pide expresamente una certificación, tienen una vigencia de seis meses.
¿Cuánto tarda un certificado urbanístico?
Una vez presentado el formulario, el plazo para su emisión depende de cada ayuntamiento. Se estima entre dos semanas y 3 meses. Aquellos interesados que manifiesten urgencia en la adquisición del mismo pueden acelerar el trámite, en especial con el asesoramiento de profesionales.
¿Qué Información debe Contener un Informe Urbanístico?
En cuanto al contenido, no está fijado en ninguna norma, pero según nuestro criterio el documento debería tratar, en menor o mayor profundidad, todos los puntos que expondremos a continuación:
- El marco legal vigente en el momento de la redacción del informe.
- El planeamiento general vigentes (o en trámite) y las afecciones sectoriales con incidencia territorial que afecte al suelo de estudio.
- Especialmente la clasificación y la calificación urbanística del sector al que pertenece la parcela.
- El planeamiento de desarrollo vigente (o en trámite), y si existen, los convenios firmados por el Ayuntamiento.
- El aprovechamiento y las cargas urbanísticas.
- El sistema de actuación y el proyecto de reparcelación y urbanización.
- Las ordenanzas de aplicación para las edificaciones.
- El estado actual y real del suelo, fotografías y desperfectos.
- Una planimetría básica que delimite la parcela, el sector al que pertenece, la estructura de la propiedad y la ordenación y urbanización (si existe).
- Consultas realizadas a los técnicos del ayuntamiento.
- Conclusiones finales.
Localizar, ordenar y analizar toda esta información técnica (y legal), es una tarea que requiere gestión, conocimientos y profesionalidad. Por eso en Grupo Oparbaiw nos esforzamos en realizar informes urbanísticos completos. Una pequeña inversión que aporta seguridad en la compraventa de un terreno. .
Informe Urbanístico. Preguntas y Respuestas para que lo Tengas Claro.
¿Cuánto cuesta un informe urbanístico?
Informe urbanístico puede costar entre 55 y 70 euros. Un certificado urbanístico puede costar entre 100 y 140 euros.
¿Quién puede pedir una cedula urbanística?
La solicitud de este documento la puede hacer cualquier persona que tenga la autorización en el Ayuntamiento. Para ello, debe acudir al área de urbanismo y vivienda con una serie de documentos y será entregada en un plazo máximo de un mes.
¿Cómo saber la calificación urbanística de un terreno?
Para obtener la información urbanística actualizada de una parcela, se recomienda contactar con un técnico competente e independiente (ingeniero agrónomo o arquitecto) que le emitirá un documento o certificado urbanístico real y actual de la parcela con documentación jurídicamente válida.
¿Qué es la ficha urbanística?
La ficha urbanística se solicita para cualquier tipo de construcción nueva (naves, edificios, etc.) En ella se indica las condiciones urbanísticas previas para efectuar la construcción y poder redactar el proyecto. Documentación: Instancia general.
¿Qué es una vivienda con afectación urbanística?
Afectación urbanística: Una finca afectada es aquella que a causa de la aprobación de un nuevo planteamiento urbanístico deja de reunir las condiciones establecidas por los parámetros urbanísticos definidos por éste.
¿Cuánto tarda un certificado de no infracción urbanística?
Se sitúa entre 2 semanas y hasta 3 meses según cada localidad, aunque también es posible acelerar los trámites si se trata de una situación urgente, como solemos hacer en Grupo Iparbaiw para ayudar a nuestros clientes antes de vender una vivienda.
¿Qué es la calificación del suelo?
La calificación del suelo hace referencia al uso del suelo y a las posibilidades del mismo en cuanto a edificación. Así pues, cada clase de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable) tendrá unos usos determinados. Es a esto a lo que se refiere la calificación urbanística.
¿Cómo saber si una finca es urbana?
La situación registral la podemos consultar en el Registro de la Propiedad correspondiente. Allí sabremos la titularidad del terreno y si está libre de cargas o si por el contrario pesa sobre él algún embargo o hipoteca. Existen tres tipos de categorías de terrenos: urbano, urbanizable y rústico o no urbanizable.
¿Qué es el frente mínimo de una parcela?
Por frente mínimo se entiende, el menor permitido para que pueda considerarse parcela edificable. Es la distancia existente entre la alineación oficial exterior y el linde posterior, medido perpendicularmente desde el punto medio del frente de la parcela.
Un Informe Urbanístico Te Puede Alegrar o te Puede Deprimir.
Sí, cuando entregamos el Informe Urbanístico a nuestros clientes algunos se alegran y otros se deprimen, porque les hemos roto parte de sus expectativas cuando le decimos que su parcela es suelo urbano no consolidado.
Una de las clases de suelo más importante es el suelo urbano, es decir, la ciudad. Dentro de este tipo de suelo existe una doble categorización: la del suelo urbano consolidado y la del suelo urbano no consolidado. ¿Qué significan una y otra?
En el sistema urbanístico de Euskadi, los derechos y deberes de los propietarios del suelo, dependen de la clasificación que a éstos se le den en el planeamiento urbanístico. Dicho en otras palabras, que cada uno podrá hacer en su parcela lo que el planeamiento le permita y no lo que a cada uno le parezca. Es lo que se llama la concepción estatutaria del suelo.
El suelo urbano consolidado viene constituido por la ciudad compacta, es decir, por las parcelas edificadas y los solares que puedan quedar en sus intersecciones (terrenos de licencia directa). Sin embargo el suelo urbano no consolidado viene formado por aquellas partes de la ciudad en las que son precisas operaciones para completar la urbanización o se prevén operaciones de renovación urbana.
Es decir, las partes de la ciudad que quedan sin edificar y las zonas en las que el planeamiento prevea la creación de nuevos edificios, apertura de nuevos viales, zonas verdes, plazas, equipamientos, dotaciones, etc.
Las diferencias entre estas dos categorías de suelo son sustanciales. En el suelo urbano consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la obtención de licencia. Como obligaciones tan sólo resaltamos la de ceder los terrenos fuera de alineaciones con la intención de regularizar o ampliar las calles que eviten embudos, así como el deber de completar la urbanización para convertir la parcela en solar.
En suelo urbano no consolidado las obligaciones sin embargo, son mucho más gravosas, ya que se debe ceder gratuitamente al ayuntamiento entre el 10% del aprovechamiento existente en el ámbito, que urbanizar completamente (es decir, construir las nuevas calles, plazas y parques previstos en el planeamiento), tramitar el planeamiento de desarrollo que fuese necesario (principalmente mediante los conocidos PERIs o plan especial de reforma interior) y tramitar un proyecto que permita que se compensen las obligaciones y los derechos de todos los propietarios del polígono (lo que se denomina equidistribución en el argot jurídico urbanístico).
Por ello, el propietario de suelo urbano no consolidado tan sólo tendrá derecho a construir sobre su parcela cuando cumpla con todas las anteriores obligaciones.
Esperamos que hayas encontrado interesante este artículo. ¿Has tenido algún problema técnico o administrativo con tu terreno? ¿Crees que Informe Urbanístico es lo primero que se debe solicitar antes de ponerle un precio a un terreno? Déjanos un comentario. Tu opinión nos importa.
