¿Por qué tarda tanto una promoción de viviendas? Esta pregunta nos la hacen en Grupo Iparbaiw a menudo los fondos de inversión con los que trabajamos.
Las firmas internacionales apuestan por la compra de suelo y la promoción residencial en Bizkaia para anticiparse a la recuperación del sector. Euskadi es un lugar con alta rentabilidad en la promoción inmobiliaria que está atrayendo a fondos de inversión inmobiliaria nacionales y extranjeros.
El capital extranjero apuesta claramente por la recuperación del sector inmobiliario en Euskadi con la compra de edificios de oficinas, centros comerciales o complejos logísticos. Pero en este último año, estos fondos de inversión internacionales han tomado el protagonismo absoluto en la compra de suelo y promoción residencial en Euskadi buscando las rentabilidades que le ofrece un mercado residencial que se está despertando en Bizkaia y en Euskadi.
Estos fondos se muestran interesados en la compra de suelo en Bizkaia, porque tienen que satisfacer sus altos retornos de capital, de alrededor del 20%, y es en el residencial donde ahora están encontrando estas rentabilidades y revitalizando la vivienda
Estos fondos de inversión tanto nacionales como extranjeros buscan socios locales que les ayudan a desarrollar viviendas gracias al conocimiento del mercado. Es aquí donde entra el Grupo Iparbaiw para asesorarles y apoyarles en la compra, en el desarrollo y en la comercialización.
Uno de nuestro desafías es explicarles en detalle a estos fondos por qué una promoción de viviendas en Bizkaia o en Euskadi, (al igual que en cualquier parte de España), lleva más tiempo del que a ellos les gustaría.
En este post enteraré contestar a esta pregunta, comenzando por los trámites a seguir para construir una promoción de viviendas.
Trámites para Construir una Promoción de Viviendas.
El punto de partida de una promoción arranca con la compra del solar en el que se ubicarán las viviendas. Estos son los pasos a seguir:
Primer paso: comprobar la calificación urbanística del suelo.
Antes de realizar la compra, es fundamental comprobar la calificación urbanística del suelo para ver si se pueden construir viviendas y cuántas.
Para hacer esta comprobación, se debe solicitar las normativas urbanísticas y las ordenanzas municipales para saber el tipo de vivienda que se puede construir. A través de ellos, se puede calcular el tipo de proyecto que se puede construir en el terreno, el aprovechamiento urbanístico y el tipo de edificabilidad para la promoción de viviendas.
Segundo paso: Redacción del proyecto arquitectónico
Llega el momento de que el arquitecto redacte el proyecto para la promoción de viviendas. Este proyecto debe contar con un estudio geotécnico, que re elabora a partir de catas en el terreno para descubrir el tipo de superficie sobre la que se pretende construir.
Tercer paso: Visado por el Colegio de Arquitectos
El proyecto arquitectónico debe ser examinado por el Colegio de Arquitectos que corresponda, además, es necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, (es la autorización que permite iniciar las obras).
Los plazos de concesión de la licencia para la promoción de viviendas son variables, ya que dependen de varios factores que pueden demorarse de 5 a 10 meses. Es por esto por lo que los promotores demandan una agilización en el proceso de concesión de las licencias por parte del Ayuntamiento.
En el caso de que la licencia sea concedida en menos de 5 meses, no habría demora en la entrega de las viviendas, de lo contrario, si retrasaría el proyecto y se encarecería.
Cuarto paso: Escritura de división horizontal
Una vez haya sido concedida la licencia de obras para la promoción de obra nueva , será necesario realizar la escritura de división horizontal y obra nueva ante notario. Este escrito recoge, entre otras cosas, la superficie de los inmuebles y la cuota que corresponde a cada uno. Además, debe ser registrada en el Registro de la Propiedad.
Durante esta fase tiene lugar la formalización del préstamo hipotecario promotor para financiar la construcción de las viviendas.
Quinto paso: Ejecución de la promoción
En este momento tiene lugar el inicio de la construcción del proyecto de la promoción residencial bajo la dirección facultativa de la obra, que está formada por el director de la obra (se encarga del control técnico y el control económico de la obra) y el director técnico (suele ser un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación).
Sexto paso: Final de la obra y licencia primera ocupación
Una vez finalizadas las obras y se haya comprobado que está todo conforme, la dirección facultativa, el constructor y el promotor deben firmar el acta de fin de obra.
Posteriormente, se emite el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico para demostrar que las obras han finalizado según la licencia de obras. Deberá ser visado por los colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos.
Es durante esta fase cuando tiene lugar el acto de recepción de obra de la nueva promoción de viviendas. El acta se entregará en un plazo de hasta 30 días después de la finalización de la obra que consta en el certificado final de obra. Tras la tramitación del certificado de final de obra, el promotor entrega el libro del edificio con toda la información de la promoción.
Para finalizar, se tramitará la licencia de primera ocupación a través del Ayuntamiento y se gestionará la escritura de declaración de obra nueva ante notario.
En Grupo Iparbaiw acortamos los tiempos de ejecución de todos los pasos anteriores, estando muy enfocados en el proyecto. Por experiencia sabemos que un solo día de retraso en uno de los pasos anteriores, puede suponer 2 meses adicionales de retraso.
¿Cuáles son las Fases de Construcción de una Promoción de Obra Nueva?
Con la obtención de la licencia de obras se firman los contratos de compraventa con los clientes que contiene información actualizada al proyecto de ejecución con el que se ha obtenido el permiso para iniciar la obra.
Una vez obtenida la licencia y adjudicada la obra a una empresa constructora será necesario gestionar y tramitar cuestiones previas al comienzo de la misma, tanto por parte del constructor, como del promotor.
La constructora adjudicataria tendrá que elaborar un Plan de Seguridad y Salud, un Plan de Gestión de Residuos, proceder a la apertura de Centro de Trabajo, solicitar las acometidas de servicios, ocupaciones de vía pública, etc…. La promotora, tendrá que contratar un Organismo de Control Técnico, un control externo para la certificación energética, un servicio de Coordinación de Seguridad y Salud, además de las direcciones facultativas de arquitecto, arquitecto técnico e ingeniero.
La construcción es una de la etapa en la que los compradores podrán ver cómo se materializa su futura casa. Las principales fases de esta etapa son:
- Instalación del vallado que delimita de la zona de actuación, la instalación de casetas, almacenes e equipos auxiliares necesarios para realizar la obra
- Limpieza, explanación y excavación del terreno.
- Cimentación y contención del terreno.
- Finalizada la cimentación se procede al levantamiento de la estructura. Formada por pilares, vigas y forjados el conjunto de estos elementos serán los que darán forma al edificio.
- Terminada la estructura comenzarán los trabajos de fachada, impermeabilización de cubiertas y la instalación de los trazados generales de las instalaciones del edificio.
- Replanteo de tabiques interiores, para el posterior levantamiento de los mismos y colocación de las instalaciones de viviendas previamente a cerrar la segunda capa de la tabiquería con pladur.
- Alicatados de baños y cocinas
- Soleras, se realizarán una vez terminada la instalación del suelo radiante y de los platos de ducha y bañeras.
- Terminada la solera se colocará material cerámico en pavimentos.
- Falsos techos
- Carpinterías exteriores
La fase final de la obra es en la que se realizan los acabados interiores colocando sanitarios, realizando trabajos de pintura y carpintería interior, colocando el mobiliario cocina, terminando la decoración de portales y en exteriores colocando barandillas de terrazas y metalisterías.
Fin de Obra y últimos trámites:
La construcción se da por finalizada cuando los arquitectos y arquitectos técnicos responsables, emiten el Certificado final de obra. Este Certificado tiene que ser visado por los Colegios profesionales de ambos.
El proyecto de Fin de Obra debe incluir entre otras cosas elcertificado final de obra (visado por los colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos),planos, memoria y liquidación final de obra de arquitectura e ingeniería.
Con estos documentos se solicita al Ayuntamiento la Licencia de primera utilización y Licencia de Apertura de Garaje.
Los técnicos del Ayuntamiento y otros Servicios extra municipales, revisarán la documentación y harán una inspección de las viviendas y resto del edificio para conceder las licencias. Este trámite puede tardar varios meses.
También, se presenta en el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra para que tramiten las Cédulas de habitabilidad de las viviendas, que también revisarán y harán una inspección de las mismas.
Para la puesta en marcha de las instalaciones, habrá que legalizarlas por un organismo de control autorizado (OCA), emitir los boletines, y todas las tramitaciones necesarias para contratar los suministros (agua, gas, electricidad…).
Otros trámites necesarios que deberá realizar el promotor son el contratar el seguro decenal, obtener la certificación energética y el Libro del Edificio, realizar la declaración de obra nueva y división horizontal y la escritura de fin de obra en el notario e inscribirla en el Registro de la propiedad y en el catastro municipal.
Por otra parte, los propietarios y la comunidad durante este periodo que va desde el fin de obra hasta la entrega de las viviendas deberán realizar otros trámites no menos importantes. Como por ejemplo tramitar con el tiempo suficiente tasaciones y préstamos individuales en caso de que vayan a financiar el pago final de la vivienda y comunicar estos datos a la promotora para la organización de las escrituraciones de las viviendas.
Una vez constituida la comunidad y contratado un administrador de fincas, este deberá gestionar la obtención de la correspondiente licencia para el vado del garaje, contratar los suministros para servicios generales y poner en marcha el ascensor.
Nueva Promoción de Viviendas. Lanzamiento, Comercialización.
La comercialización de las viviendas se suele producir cuando está disponible el Proyecto Básico que incluye la definición necesaria para poder reproducir imágenes de las viviendas y del edificio y tener planos y memoria de calidades para que el cliente conozca el proyecto. Posteriormente, el Proyecto de Ejecución desarrollará con más detalle el diseño y las soluciones constructivas.
La venta de una promoción de viviendas exige una completa adaptación a las nuevas demandas y hábitos de los compradores. Es por ello que cualquier vendedor de viviendas debe conocer que:
- El proceso de compra de una vivienda todavía no se completa pero se inicia, principal y mayoritariamente, por Internet.
- La información facilitada debe ser completa, estar disponible en cualquier momento y debe poder ser facilitada con inmediatez. No vale cualquier información. Los detalles y los tiempos son decisivos.
- Para diferenciarnos de los demás debemos convertir en una experiencia para el comprador la presentación de nuestra vivienda.
Uno de los mayores problemas que surgen a la hora de vender viviendas en construcción es que el producto todavía no existe. Estamos solicitando al cliente que confíe en nosotros, adelante un dinero importante y espere que el resultado sea el óptimo. Y esto no siempre es así. En muchas ocasiones, los planos coinciden pero las proyecciones de lo que van a ser después las viviendas no.
En este caso y aunque las constructoras no suelen prestar especial importancia a la marca, la confianza del cliente se basa en la marca. Muchos clientes antes de comprar un piso sobre plano van a mirar, comparar y a estudiar quién es la constructora o la promotora de las viviendas y si pueden confiar en ella.
A través de una buena web, una promotora o una constructora puede generar contenido que refuerce su trabajo y su estrategia de Marketing. Si en el cartel que ponemos en la obra añadimos una web donde se puede ver qué es lo que se va a construir, qué tipos de vivienda va a haber, qué servicios hay cerca actualmente o en un futuro próximo, cómo son los trámites para comprar, solicitar un crédito hipotecario y otras promociones que ya están funcionando y que tienen vecinos felices… sirve para dar confianza y para facilitar la venta de los pisos.
Resumen. ¿Cuándo una Promoción de Viviendas Obtiene Rentabilidad?
Normalmente, el periodo desde que comienzan las obras en una nueva promoción, hasta que el comprador accede al nuevo hogar oscila entre los 18 y 24 meses. Y a esto hay que sumarle el tiempo de la promotora en conseguir las licencias.
En casos de edificios de varios pisos, las obras pueden tardar un promedio de 2 años, esto debido a que el tiempo estimado para que el hormigón de cada entrepiso fragüe, y sea totalmente estable, es de 28 días. Es decir, si el edificio tiene 10 pisos, la obra tendrá 280 días en los cuales el trabajo será limitado.
La patronal APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) afirma que la media a nivel nacional para obtener una licencia de obra es de 12 a 14 meses. En el caso de primera ocupación se sitúa entre tres y seis meses. En la espera por los dos permisos se puede llegar a 20 meses.
Las grandes promotoras residenciales y los fondos de inversión inmobiliaria están encontrando un obstáculo no previsto en sus planes de crecimiento en el nuevo ciclo de recuperación de la obra nueva. Se trata de la tardanza en obtener los permisos urbanísticos; sobre todo, la licencia para comenzar las obras que otorgan los ayuntamientos. Un problema que, según señalan los protagonistas del sector, al final repercute en el precio de la vivienda que paga el comprador.
Esta tardanza provoca escasez de oferta de promoción de viviendas, y por tanto un encarecimiento, también debido a la necesidad de las empresas de cumplir los objetivos anuales de rentabilidad de su inversión, por lo que si los proyectos se retrasan, las casas son más caras.
De igual forma ocurre con el tiempo de espera de las licencias de primera ocupación, ya que las demoras en entregar los pisos supone meses adicionales de intereses bancarios para las inmobiliarias, que también descansarán en el precio. El coste de las viviendas de nueva promoción se reduciría si la tramitación fuera más corta, porque los retrasos provocan que se alargue el tiempo de promoción y tienen un coste adicional financiero importante para el promotor.
Estos costes repercuten también directamente en las fechas de entrega de las viviendas, lo que en algunos casos se traduce además en bajas comerciales de los clientes.
En Grupo Iparbaiw sabemos cómo reducir muchos de estos tiempos de jecución y obtención de licencias y permisos para promoción de viviendas en Bizkaia y en otras zonas de Euskadi. Contacta con nosotros y te lo mostremos.
