Los beneficios económicos de suscribir un contrato para permutar un terreno a cambio de obra futura son innegables tanto para cedente como para cesionario.
Para aquellos dueños de terrenos que no cuenten con recursos suficientes para emprender un proyecto edificatorio de cierto calado supone una excelente oportunidad de obtener rendimientos económicos sobre un suelo hasta entonces improductivo.
En otras ocasiones, la situación de los propietarios es más acuciante al encontrarse ante la necesidad de edificar en un determinado plazo de conformidad con el planeamiento urbanístico.
Por otra parte, a algunas promotoras inmobiliarias les interesa edificar en un terreno que no deben adquirir a cambio de un número determinado de viviendas que se calcula según el precio del terreno.
El contrato de permuta o cesión de solar a cambio de obra nueva futura, es un contrato que lo realiza un abogado inmobiliario y que básicamente se trata de un intercambio o trueque de propiedades entre personas. Estos bienes que se intercambian no tienen necesariamente que poseer el mismo valor. Así, Si existe una diferencia de precios, las partes pueden establecer un pago dinerario como manera de equilibrar la transacción.
En este sentido, el Código Civil Español lo regula en su artículo 1538, que lo define como un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Este tipo de negociación permite a quien lo realiza adquirir de forma inmediata una propiedad al entregar la suya. Es una vía que satisface las necesidades de los participantes ya que permite a cada uno adquirir un bien que está necesitando y que, en caso de ser un precio menor, puede recibir la diferencia en dinero.
en este contrato se transfiere la propiedad de un solar a una persona que adquiere la propiedad y se compromete a realizar determinada obra o edificación. El cedente puede estipular en el contrato que cierto porcentaje de la obra final le pertenezcan luego de que esta esté culminada.
Por su parte, este tipo de convención es factible ya que aquel que pasa a tener la propiedad sobre el solar no tiene que cancelar por él una cantidad dineraria. El propietario cedente también posee la ventaja de que, al concluirse la obra, recibe parte de la misma sin pagar por su construcción.
Cláusulas que se deben Incorporar al Permutar un Terreno.
Como en todo contrato, en la permuta de terreno a cambio de obra futura es necesario acordar la voluntad de las partes y los puntos importantes en cláusulas detalladas.
Aparte de las estipulaciones comunes que posee todo contrato, las cláusulas más frecuentes de encontrar en este tipo de convenio son:
Descripción y características del terreno. En esta parte se indican las características ficas del terreno como su situación urbanística, las condiciones de uso, el título de propiedad, su inscripción en el registro de la propiedad, las cargas, gravámenes y su situación posesoria.
Intención del constructor de la obra futura. En esta parte se debe estipular claramente la intención de construir que tiene aquel que tomará el solar para realizar la obra. En este aparte se especifican las características de la edificación a construir.
Conocimiento por parte del cedente del Terreno. El propietario del solar que se cede, manifiesta tener conocimiento respecto del proyecto básico de construcción.
Estipulación de responsabilidades mutuas. Este apartado estipula la permuta propiamente dicha, indicando que el cedente del terreno recibirá lo que se acuerde entre las partes. Acá se expresa qué porción de la edificación resultante absorberá el cedente del terreno. También se dejará establecido si se le deberá cancelar alguna suma dineraria.
Este punto refiere igualmente al objeto del contrato, las obligaciones de la mercantil de cubrir los costes de la construcción, y el día en que tomará posesión sobre el solar motivo de permuta.
De los riesgos. Aquí se especifican los riesgos que se pueden presentar desde las labores de edificación hasta el momento de la entrega de la obra finalizada y si ocurren, por cuenta de quien serán.
Permutar un Terreno es un Contrato Bilateral.
En el contrato de permuta se establece en líneas generales que uno de los contratantes, (propietario del terreno), transmite al otro la propiedad de un terreno edificable del que es dueño y el otro contratante (empresa promotora), asume la obligación de construir en dicho solar y entregar al primero los pisos o locales convenidos.
Esto significa que ambas partes esperan conseguir a cambio una compensación, estando desde el primer momento plenamente determinadas las obligaciones de los contratantes, si bien la obligación correspondiente a la Empresa Promotora es una obligación aplazada en el tiempo.
En cuanto a la forma que reviste el contrato, la entrega o cesión del solar, como negocio traslativo, se hará en escritura pública, quedando de esta forma inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la Empresa Promotora. También deberán quedar suficientemente individualizados en el contrato, con todas sus características relativas a la superficie, ubicación, materiales, etc., los pisos o locales a cuya construcción y posterior entrega se obliga el constructor, entrega que normalmente también se instrumentará en escritura pública.
Suele ser habitual, ante el riesgo que para el dueño del solar puede suponer quedar a expensas de una obligación de cumplimiento aplazado, como es la construcción de los pisos, que se establezcan una serie de garantías a este respecto.
Así, lo más frecuente es que se pacte expresamente bien una condición suspensiva o bien una condición resolutoria que garanticen la terminación de las obras en los términos convenidos, con la ventaja que supone el hecho de poder inscribir estas condiciones en el Registro de la Propiedad y, por tanto, surtir efectos frente a terceros.
Permutar un Terreno. La Condición Suspensiva y la Resolutoria.
La condición suspensiva al permutar un terreno implica que la plena transmisión del solar no tiene lugar hasta que la Empresa Promotora no cumpla con su obligación de construcción y entrega de las viviendas o locales que corresponden al dueño. Por su parte, la condición resolutoria supone la extinción de la transmisión, es decir, del contrato, si la Empresa Promotora incumple y no termina las obras.
Estas condiciones al permutar un terreno afectarán a todas las vicisitudes por las que atraviesa el contrato de aportación en el plazo de ejecución, como son el tipo de financiación que se obtenga para la construcción, el otorgamiento de la escritura de obra nueva en construcción, e incluso, aunque el nacimiento de la propiedad horizontal tenga lugar con el otorgamiento del contrato de aportación, su título constitutivo formal quedará condicionado de igual forma que el propio contrato.
Con independencia de las consecuencias que para la eficacia del contrato supone el sometimiento del mismo a las mencionadas condiciones, el incumplimiento de cualquiera de las partes lleva consigo la obligación de indemnizar.
Si la Empresa Promotora no cumple con su obligación y deja sin terminar la construcción deberá indemnizar al dueño del solar por los daños y perjuicios que este incumplimiento le cause, dependiendo la cuantía de la indemnización de la obra que se haya ejecutado.
También surge la obligación de indemnizar en el caso de demora, si bien normalmente suele pactarse expresamente una cláusula penal para estos casos.
En el supuesto de que se produzca el incumplimiento del dueño del solar porque decide desistir unilateralmente del contrato deberá asimismo indemnizar a la Empresa Promotora, indemnización que comprenderá los gastos realizados, el trabajo desarrollado y la utilidad que deje de obtener.
Si el contrato no llega a buen término por otro tipo de razones ajenas a la voluntad de los contratantes, por ejemplo por motivos de tipo urbanístico, si no se pacta lo contrario no cabrá indemnización, debiendo únicamente abonar el propietario del solar a la Empresa Promotora el valor de lo ejecutado y los materiales que impliquen algún tipo de beneficio.
