Entre las personas que no gestionan suelo y no están familiarizados con el derecho urbanístico es habitual confundir los conceptos de calificación del suelo y clasificación del suelo. De hecho, resulta muy común encontrar fallos y numerosos errores en los medios de comunicación.
Sin embargo, las diferencias entre la calificación y la clasificación del suelo son sustanciales e importantes, ya que ambos son conceptos básicos y trascendentes para la legislación y el planeamiento urbanístico.
El planeamiento urbanístico establece la calificación del suelo definiendo el espacio destinado a zonas para aprovechamiento urbanístico privado, tales como zonas residenciales o de actividad económica; y sistemas, que son los espacios de uso público destinados a la movilidad, (calles, red viaria y ferroviaria), al esparcimiento (zonas verdes), y a los servicios a las personas como equipamientos o servicios técnicos.
En otras palabras, la calificación del suelo hace referencia al uso del suelo y a las posibilidades del mismo en cuanto a edificación. Así pues, cada clase de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable), tendrá unos usos determinados. Es a esto a lo que se refiere la calificación urbanística.
Los usos y destinos de los tipos de suelos son los siguientes:
Usos generales del suelo: el uso general de los tipos de suelo hace referencia a destinos generales del suelo, es decir, infraestructuras o zonas verdes, entre otros. De este modo, no se especifica qué tipo de edificación tendrá lugar en ese suelo.
Usos específicos del suelo: el uso específico de los tipos de suelo hace referencia a destinos específicos del suelo, es decir, residencial, religioso, cultural o industrial, entre otros. De este modo, estos usos determinan el tipo de edificación que se llevará a cabo en el suelo en cuestión.
Sin duda, es fundamental conocer los tipos de suelos en urbanismo, así como la calificación urbanística, ya que nos ahorrará muchos dolores de cabeza a la hora de construir.
La Calificación del Suelo & Clasificación del Suelo
La clasificación del suelo es el elemento primordial y primero para definir la ordenación urbanística de los terrenos, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre de acuerdo con la Ley del suelo estatal y con la legislación autonómica.
Hay, fundamentalmente, tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable -o rústico- y otras establecidas por la legislación urbanística autonómica.
En todo caso, las clases de suelo tienen carácter tasado, de forma que no cabe clasificar suelo en otras clases y categorías distintas de las establecidas por Ley.
La clasificación del suelo hace referencia al régimen urbanístico del suelo. Esto es: los tipos de suelos que existen en urbanismo. Existen 3 clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.
1.- SUELO URBANO
La clasificación del suelo como urbano tiene carácter reglado lo que significa que solo se consideran así los terrenos que cumplen ciertos requisitos establecidos en la Ley. Los criterios a los que se atiende para clasificar el suelo como urbano son dos:
1.- El de la transformación del suelo que, partiendo de su estado inicial o natural, es o llega a convertirse en soporte apto para la urbanización. Terrenos que, en el momento de aprobarse el planeamiento general municipal, se encuentren ya transformados por contar, como mínimo, con los siguientes servicios básicos: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
O terrenos que, sin contar con los servicios básicos indicados en el momento de aprobación del planeamiento general, lleguen a disponer de los mismos por haber sido urbanizados en ejecución del planeamiento; es decir, lleguen a transformarse en ejecución del mismo.
2.- El de la ubicación, que atribuye la condición urbana al suelo por razón de la consolidación del área en la que se integra, al margen de los servicios con los que cuente. Terrenos que, independientemente de su estado de transformación, se ubiquen en áreas consolidadas por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística que resulte de aplicación -2/3 partes o la mitad de la superficie, según los casos.
Además, hay 2 tipos de suelo urbano
El suelo urbano consolidado es el transformado por la urbanización y que cuenta con todos los servicios propios de esta clase de suelo, porque los haya adquirido en ejecución del planeamiento o con el devenir del tiempo. Este es el caso de la mayoría de los cascos antiguos de las ciudades actuales.
El suelo urbano no consolidado es el integrado por suelos que, aun formando parte de la ciudad, carecen de la urbanización completa; es decir, no cuentan con todos los servicios urbanos. Son, en definitiva, bolsas de suelo dentro de la ciudad ya formada, más o menos edificadas, pero no urbanizadas por completo.
2.- SUELO URBANIZABLE
El suelo urbanizable está integrado por los terrenos que no pertenecen al suelo urbano ni al suelo no urbanizable. Estos terrenos pueden ser objeto de transformación y de urbanización cuando así se prevea en el planeamiento municipal.
Básicamente, y con distintas denominaciones en la legislación autonómica, existen dos tipos de suelo urbanizable.
Suelo urbanizable sectorizado o programado: es el suelo urbanizable que el planeamiento municipal prevé ya con capacidad para transformarse y ser urbanizable a corto o medio plazo. Este tipo de terrenos deben poseer una vía de acceso rodado y acceso a suministro de agua, alcantarillado y electricidad.
Suelo urbanizable no sectorizado o sin programar: este tipo de suelo urbanizable es el que está constituido por el resto de los terrenos que están adscritos al suelo urbanizable. Los terrenos incluidos en esta clasificación podrán ser urbanizados y transformados a largo plazo, ya que no se encuentran programados por el planeamiento y requieren de ordenación pormenorizada.
3.- SUELO NO URBANIZABLE
Tienen la consideración de suelo no urbanizable, los terrenos en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
Estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación, de acuerdo con los planes de ordenación territorial o con la legislación sectorial, por razón de:
- Sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales.
- Los riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial.
- Su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
- Estar incluidos por el planeamiento general en tal clase por:
- Considerarse necesario preservar los valores indicados en el número anterior.
- Su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.
Hay 2 clases de suelo no urbanizable:
Suelo no urbanizable especialmente protegido. Es objeto de una especial protección por parte del plan general que establece medidas y condiciones precisas para la conservación y protección de todos y cada uno de sus elementos naturales, incluyendo, en su caso, la prohibición absoluta de construir.
En ningún caso este tipo de terrenos puede estar dedicado a utilizaciones que impliquen transformación de su destino o naturaleza o lesione el valor específico que se quiere proteger.
Suelo no urbanizable común o simple. Es aquel que no merece una protección especial, aunque está preservado, en todo caso, del proceso de desarrollo urbano. Se permiten en él, en defecto de planeamiento, unas determinadas edificaciones o instalaciones.
En resumen, podemos decir que la clasificación y calificación son dos conceptos fundamentales a la hora de hablar de urbanismo. La diferencia fundamental entre ambas es que la clasificación hace referencia a las distintas clases de suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), mientras que la calificación se refiere a los usos de dichas clases (residencial, industrial, etc.).
La Calificación de los Suelos y sus Usos.
Como acabamos de ver el suelo está sujeto a clasificación y categorización en grandes grupos y de acuerdo a determinadas características. Pero si queremos bajar a un nivel más específico y concreto, para poder definir los diferentes tipos de usos del suelo urbanismo, debemos hablar de su calificación o zonificación urbanística.
Esta calificación nos permite establecer para el suelo urbano los usos pormenorizados de cada parcela, su edificabilidad y tipología e incide directamente en el aprovechamiento urbanístico que podrá realizar el dueño de una parcela determinada y, como consecuencia, en su valor de mercado
No existe un estándar legal de carácter genérico con la tipología de usos de suelo y puede variar según cada región o municipio, pero la que detallaremos a continuación suele ser la más habitual.
Calificación de Suelo Uso Residencial
El suelo de tipo residencial es uno de los usos más habituales dentro de los planes municipales y se refiere al alojamiento de personas. Dentro del uso residencial encontramos el uso de vivienda, ya sea unifamiliar, colectiva o plurifamiliar; y el uso de alojamiento, que abarca, a su vez, la residencia comunitaria (edificios o locales de alojamiento permanente en régimen de comunidad con habitaciones y zonas comunes -conventos, residencias, etc.-) y los alojamientos turísticos (temporales).
Calificación de Suelo Uso Industrial
Se entiende por suelo industrial el dedicado a alojar, dentro de un municipio, polígonos industriales, parques empresariales, almacenes, fábricas o cualquier establecimiento o empresa del denominado sector secundario de la economía, es decir, el dedicado a la obtención y transformación de las materias primas, así como a su envasado, almacenaje, transporte y distribución.
En el caso de las zonas de uso industrial del suelo es habitual que, las mismas, vengan muy bien especificadas en los planes de ordenamiento municipales, cuyos capítulos detallan las actividades económicas no compatibles con el medio urbano, con zonas residenciales o con el uso de la vivienda.
Calificación de Suelo Uso Terciario
El suelo terciario puede estar destinado tanto al comercio de diferente tipo como a los servicios del llamado sector terciario, que presta servicios al público y que incluye desde información, administración, finanzas, gestión o seguros hasta el entretenimiento. Las oficinas, los aparcamientos y garajes, las salas de reunión, los espacios de espectáculos o recreativos suelen incluirse en esta última tipología de uso terciario.
Algunos planes de ordenación urbana incluyen en este apartado los alojamientos de tipo turístico (hoteles, hostales, apartamentos, etc.) y no en el de uso residencial temporal.
Calificación de Suelo Uso Dotacional
Por último, tenemos el uso del suelo dotacional que todo municipio debe tener para garantizar el derecho de sus vecinos a una buena calidad de vida y que no es otro que el reservado para el establecimiento de infraestructuras dedicadas a brindar servicios públicos o de uso colectivo. El uso dotacional del suelo puede ser también de carácter privado.
Dentro de este apartado se pueden distinguir varios subgrupos. El primero tiene que ver con los equipamientos comunitarios de servicios públicos y sociales, (escuelas infantiles, colegios, institutos, universidades, centros de salud, centros de mayores, bibliotecas, polideportivos, etc.)
En segunda instancia, está el uso dotacional de espacios libres, que comprende los parques, los jardines o las zonas verdes. En tercer lugar, aparecen las redes viarias y el sistema de transporte de una ciudad para conformar el uso dotacional de comunicaciones.
Y ya para terminar, el cuarto subgrupo hace referencia a todo lo relativo con el uso dotacional de instalaciones y redes de servicios o infraestructuras urbanas básicas (suministro de agua, saneamiento, redes de energía o instalaciones de telecomunicaciones, entre otros).
Con el correcto equilibrio entre todos estos tipos de usos de suelos se diseñan, o se deberían diseñar, todas las ciudades para que resulten perfectamente habitables.
Calificación de suelos y clasificación de suelos. Sí, conceptos que suelen confusos, a veces complejos e importantes a la hora de tasar y analizar la rentabilidad de un terreno.
Esperamos que hayas encontrado interesante este artículo. ¿Has tenido algún problema técnico o administrativo con tu terreno? ¿Crees que tu ayuntamiento debería calificar más suelo urbano? Déjanos un comentario. Tu opinión nos importa.
